Defectos de construcción y plazos de garantía según la ley de ordenación de la edificación
En el ámbito de la construcción, los defectos en la edificación y los retrasos o deficiencias en la ejecución de la obra son una fuente habitual de conflicto entre promotores, constructores, técnicos y propietarios. La ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE),
conregula las responsabilidades por daños materiales derivados de vicios o defectos constructivos, así como los plazos de garantía y prescripción para reclamarlos. Siendo que, en este marco, los artículos 17.1 y 18.1 de la LOE delimitan la duración y alcance de dichas responsabilidades. Por otro lado, en todos aquellos casos en los que el proceso constructivo queda fuera del ámbito de aplicación de la LOE, la responsabilidad queda delimitada por el artículo 1124 del Código Civil, mientras que el artículo 1964.2 CC establece el plazo general de prescripción para las acciones personales.
Garantías según la ley de ordenación de la edificación
En lo que se refiere a la LOE, el artículo 17.1 de la LOE delimita las responsabilidades de los agentes intervinientes en el proceso edificatorio, estableciendo tres niveles de garantía en función del tipo de daño.
En primer lugar, se impone una responsabilidad de diez años para los daños estructurales, como daños en cimientos o vigas. En segundo lugar, una responsabilidad de tres años para daños en instalaciones que afecten a la habitabilidad, como aislamiento y humedades. Por último, se impone responsabilidad de un año respecto a defectos de terminación o acabado de la obra, como pueden ser la pintura o suelos.
Estas responsabilidades recaen sobre los agentes intervinientes de forma solidaria, de modo que cualquiera de ellos puede ser requerido por el perjudicado para responder del daño. Por otra parte, el artículo 18.1 de la LOE complementa este sistema al establecer el plazo de prescripción para ejercitar las acciones derivadas de los defectos constructivos. Así, se dispone que dichas acciones prescriben a los dos años desde que se manifiesten los daños. Este plazo es independiente del tiempo de garantía fijado en el artículo 17.1.
En consecuencia, el propietario dispone de un periodo de garantía para que aparezcan los defectos y, una vez manifestados, dispone de dos años para reclamar judicial o extrajudicialmente. No obstante, cuando el supuesto queda fuera del ámbito de aplicación de la LOE, resulta aplicable el Código Civil.
Casos de éxito en reclamaciones por defectos y pagos en nuestro despacho
En este despacho se han trabajado dos casos en concreto que ilustran la aplicación práctica de la LOE y el Código Civil en reclamaciones por defectos y pagos pendientes.
Consecuencias de una mala praxis en el sector de la construcción
El caso FIESTAS FEDE, S.L. contra LULU ARQUITECTOS, S.L. ejemplifica las consecuencias jurídicas por una mala praxis profesional en el ámbito de la edificación. En este supuesto, Lulu interpuso una petición inicial de monitorio contra Fiestas Fede por el impago de una factura relacionada con la ejecución de obras en un local. Sin embargo, éste se negó a pagar, alegando defectos en la dirección facultativa y graves perjuicios económicos ocasionados durante la obra. Fiestas Fede, titular de una licencia de “café-espectáculo” para 236 personas, había encargado a Lulu la ampliación del aforo a 299 y la obtención de una licencia de sala de fiestas. Sin embargo, por errores en la ejecución y revisión, el local tuvo que cerrar por un mes y asumir costes adicionales para reparar los defectos.
Conforme el artículo 17.1 de la LOE, estos hechos implican una posible responsabilidad solidaria de los agentes intervinientes por defectos de ejecución, mientras que el artículo 18.1 de la LOE fija un plazo de dos años para reclamar. En virtud del artículo 1124 CC, Fiestas Fede podría oponerse al pago y reclamar indemnización por incumplimiento contractual por los perjuicios causados. Finalmente, la sentencia condenó a Lulu al pago de la cantidad principal y la cantidad en concepto de mora.
Intereses de demora de una comunidad de propietarios
En el caso CASANUEVAS, S.L. contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SOL AMARILLO, la empresa constructora reclamó el pago del importe pendiente y los intereses de demora derivados de unas obras de rehabilitación, alegando que todas las modificaciones del proyecto fueron aprobadas por la comunidad y la dirección facultativa. Este último se negó a abonar la totalidad alegando falta de conformidad en la ejecución, argumento que el tribunal rechazó al considerar que no se acreditaron defectos constructivos ni incumplimientos contractuales en base al artículo 1124 CC. Finalmente, la sentencia condenó a la comunidad al pago de las cantidades debidas.
Así pues, nos encontramos con que, en función de la clase de obra que se ejecuta, podemos ampararnos en una u otra ley en atención al artículo 2 de la LOE. En el primer caso, resulta de aplicación la LOE y el Código Civil. Sin embargo, en el segundo caso, únicamente resulta de aplicación el Código Civil.
Los casos analizados muestran que, cuando no se prueban daños, mala praxis o incumplimiento contractual, los propietarios deben cumplir sus obligaciones de pago, reflejando así la eficacia del marco legal en delimitar derechos y responsabilidades en la construcción.