Negociación de deuda en procedimientos de deshaucio
Negociar un aplazamiento o acuerdo previamente con los inquilinos u ocupas es un paso obligatorio antes de acudir a los tribunales para un procedimiento de desahucio.
La normativa actual reforzada por la Ley Orgánica 1/2025 de 2 de enero, de medidas de materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia y el impulso de los llamados Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC), establece que arrendador e inquilino, actuando de buena fe, deben intentar resolver el conflicto de una forma amistosa antes de iniciar un procedimiento judicial.
¿Cómo negociar con el inquilino las deudas?
En primer lugar, ante un impago de rentas, el arrendador debe reclamar formalmente las cantidades debidas y requerir al inquilino que cumpla el contrato o, en su defecto, proceda a su resolución. A partir de ese momento, el arrendatario conserva la posibilidad de enervar la acción de desahucio, siempre que abone íntegramente lo adeudado y no haya sido requerido previamente en los términos del artículo 22.4 LEC. Ahora bien, la voluntad de colaboración entre ambas partes resulta imprescindible para evitar la vía judicial y llegar a un acuerdo.
La negociación durante un desahucio por Impago
Dentro de esta fase de negociación se pueden utilizar diversos mecanismos como la mediación o la Oferta Vinculante Confidencial (OVC). Este último instrumento posibilita que una de las partes presente una propuesta formal y detallada, sin la necesidad de revelar completamente el contenido de esa oferta en un juicio si se llega a uno. De esta forma, pueden plantearse soluciones como aplazar el pago de la deuda, fraccionarla en varias cuotas o acordar otras medidas que faciliten el cumplimiento. Además, la OVC debe ser redactada y enviada por un abogado cuando la deuda sea superior a 2.000 euros. No obstante, incluso si el importe es menor, sigue siendo recomendable contactar con un profesional para su realización y envío, ya que así se evitan errores y posibles complicaciones posteriores.
Para que esta fase tenga validez, es fundamental que quede documentada. Por ello, el envío de una propuesta debe ser mediante burofax, correo certificado o cualquier medio que permita acreditar el intento de acuerdo amistoso. Esto aporta seguridad jurídica a las partes y evita que el arrendador pueda alegar que no se intentó una solución previa, además de dar cumplimiento a la normativa vigente.
¿Se puede evitar el desahucio con la negociación?
Con el fin de evitar un proceso judicial, negociar antes del desahucio ofrece ventajas importantes para ambas partes. En el caso del inquilino, esta vía le brinda la oportunidad de ganar tiempo, organizar sus pagos, evitar los costes y consecuencias de un proceso judicial e incluso conservar la vivienda. A su vez, para el arrendador, supone un mecanismo más ágil para recuperar las rentas impagadas más rápidamente y, con ello, evitar los litigios prolongados y gravosos.
No obstante, no todo impago conduce automáticamente al desahucio. Así lo confirma la Sentencia 1065/2024 de 23 de julio del Tribunal Supremo que constituye un precedente relevante en materia de arrendamientos urbanos.
En este caso, la arrendataria era una mujer octogenaria que sufrió graves problemas de salud, lo que le impidió cumplir puntualmente con el pago de una mensualidad. En este sentido, el Tribunal confirmó la resolución de primera instancia, desestimando la demanda al entender que un impago aislado, considerando las circunstancias excepcionales de la demandada, no causaba un perjuicio relevante al arrendador ni justificaba la adopción de medidas extremas como el desahucio. La sentencia enfatiza que cada impago debe de analizarse individualmente, tomando en cuenta las circunstancias personales de cada persona.
En consecuencia, esta sentencia refuerza la tendencia jurisprudencial de aplicar la ley de manera flexible y humana, evitando que un impago puntual derive en la pérdida inmediata de la vivienda.
Resolución de impagos mediante la negociación
En definitiva, negociar y utilizar los mecanismos legales disponibles permite manejar los impagos con seguridad jurídica. La frase previa ofrece una oportunidad real para que las partes puedan reconducir la situación sin necesidad de acudir a la vía judicial. Además, la jurisprudencia ha destacado que las circunstancias personales son relevantes para valorar el supuesto, de modo que la gravedad del incumplimiento no puede determinarse de forma mecánica.
Así, negociar antes del desahucio no solo es posible sino también obligatorio.