¿Qué debo saber antes de redactar un contrato de alquiler?

En primer lugar, es importante identificar a las personas que van a celebrar el contrato, así como si intervienen en su propio nombre y derecho o en representación de un tercero o persona jurídica, con sus nombres, apellidos, DNI y domicilio.

En segundo lugar, debemos identificar el inmueble objeto de arrendamiento, su ubicación y una breve descripción, acompañándolo del Certificado de eficiencia energética, obligatorio para cualquier arrendamiento.

 En tercer lugar, entraremos a plasmar las condiciones en las que se realiza el contrato de arrendamiento, siendo aconsejable incluir cláusulas que abarquen los siguientes puntos:

• La legislación aplicable, esto es, la LAU y, en su caso, el Código Civil.

• El objeto, esto es, aquello que se va a arrendar.

• La duración, se establecerá el plazo de duración del contrato, así como el derecho a prorrogar el mismo por voluntad de la parte arrendataria, en plazos de un año, hasta cumplir un mínimo de 7 años para el caso de que el arrendador sea persona jurídica y 5 años para el caso de que el arrendador sea persona física.

• La prórroga del contrato, en este caso, debemos diferenciar si el arrendador es persona física o persona jurídica; por un lado, si fuese persona física, cuando el contrato se haya ido prorrogando anualmente hasta llegar al máximo de 5 años, en caso de no comunicar las partes la voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante un año más, por un máximo de 3 años, y por otro lado, si fuese persona jurídica, cuando el contrato se haya ido prorrogando anualmente hasta llegar al máximo de 7 años, en caso de no comunicar las partes la voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante un año más, por un máximo de 3 años.

• La renta y su actualización, se estipulará la cuantía y periodicidad de la renta, así como el modo de realizar el ingreso. Salvo pacto en contrario, la renta será mensual y habrá de efectuarse en los primeros 7 días del mes. Además, el arrendador no podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de la renta.                                                                                                          Asimismo, en cuanto a la actualización, se puede estipular que la renta sea actualizada anualmente cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato, por referencia a la variación anual del Índice Nacional General de Precios al Consumo fijado por el Instituto Nacional de Estadística. Así, la renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador notifique al arrendatario por escrito o por nota en el recibo de la mensualidad de la renta anterior, expresando el porcentaje aplicable.

• El pago de suministros, gastos de comunidad e impuestos, conviene estipular a quien corresponde el abono de los gastos de suministro, así como gastos de comunidad e impuestos, como el Impuesto de Bienes Inmuebles o tasas municipales. En cuanto a los suministros, es aconsejable incluir que el arrendatario deberá cambiar la titularidad de dichos servicios, para evitar problemas en caso de impago.

• La fianza, es obligatorio exigir y prestar una fianza, equivalente a una mensualidad de la renta pactada, según dispone el artículo 36 de la LAU.Por lo tanto, si la renta es actualizada, la fianza también podrá ser actualizada, para ello habrá que esperar a que transcurran los primeros cinco años -persona física- o siete años -persona jurídica-, y durante las siguientes prorrogas el arrendador o arrendatario podrán pedir el incremento o reducción de la fianza para que sea equivalente a la renta estipulada.Esta cantidad será reintegrada al arrendatario al finalizar el contrato, siempre y cuando el arrendatario haya dado total cumplimiento al contrato

• Asimismo, la fianza podrá ser utilizada para resarcir cualquier daño o perjuicio que haya podido causar el arrendatario, sin perjuicio de la posibilidad de reclamar los daños y perjuicios de importe superior a la fianza. Ahora bien, el arrendador está obligado a depositar la fianza en la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble objeto de arrendamiento dentro del plazo de un mes desde la celebración del contrato.

• La demora en el pago de la renta, las partes pueden acordar que la demora en el pago de la renta produzca la obligación de pagar los intereses que se devenguen hasta que hiciere efectivo el pago.
• El destino del inmueble, en este caso, debemos establecer que el uso del inmueble será el de vivienda, y quien tendrá derecho a ese uso, ya sea la parte arrendataria, o la parte arrendataria y su familia, por ejemplo.Asimismo, el artículo 8 de la LAU establece que el arrendatario no podrá ceder ni subarrendar la vivienda sin consentimiento escrito del arrendador, por ello, podemos dejar plasmado en el contrato de arrendamiento nuestro no consentimiento a ceder o subarrendar la vivienda, ya sea de manera total o parcial.
• La conservación de la vivienda, el arrendatario debe mantener la vivienda en perfecto estado, devolviéndola en las mismas condiciones que le fue arrendada, siendo a cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por uso ordinario de la vivienda.
• Las obras en la vivienda, la parte arrendataria no podrá realizar obras sin previo permiso escrito del arrendador, y en caso de dar permiso para ello, serán a cargo del arrendatario, quedando en beneficio de la vivienda o reponiendo las cosas al estado anterior, sin derecho a reclamar indemnización alguna.

• Asimismo, el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, y en caso de que fuese necesario el arrendatario estará obligado a soportarla.

  Por ello, en caso de que la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda que el arrendatario no pueda utilizar.

   

  Además, el arrendatario también deberá soporta las obras de mejora que realice el arrendador cuando estas no puedan esperar a la conclusión del arrendamiento, con una notificación por escrito con al menos 3 meses de antelación.

   

  Por ello, el arrendatario tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar y los gastos que tenga que realizar a causa de las obras.

   

  • El seguro, es recomendable incluir una cláusula que obligue al arrendatario a contratar un seguro de responsabilidad civil.

   

  • El uso de la vivienda, otra de las cláusulas más comunes es plasmar la obligación del arrendatario de usar la vivienda y zonas comunes conforme a los usos de buena vecindad, respetando los derechos del resto de personas.

   

  • EL derecho de adquisición preferente, en caso de no estipular lo contrario en el contrato, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente de la vivienda, en caso de que la misma vaya a ser vendida.

   

  • La jurisdicción competente, las partes podrán estipular que el juzgado competente será aquel donde este sita la vivienda.

   

  • Notificaciones, por último, tal y como se desprende de los apartados anteriores, para el caso de que fuese necesario realizar cualquier notificación, debe designarse los domicilios en los que deberán efectuarse las mismos.

   

  Finalmente, las partes firmaran el contrato en todas sus caras y por duplicado, conservando cada parte el contrato firmado por ambos.