¿Qué es un contrato de compraventa?
El contrato de compraventa es el documento mediante el cual las partes contraen obligaciones reciprocas; por un lado, el vendedor, se obliga a entregar una cosa determinada, y, por el otro lado, el comprador, se obliga a pagar un precio cierto por ello.
Así, uno de los contratos de compraventa más común es el de inmueble, donde el vendedor, se obliga a transferir y entregar la propiedad de un determinado inmueble, y, a cambio, el comprador entrega una determinada cantidad de dinero.
Qué información incluir en un contrato de compraventa de un inmueble
El contenido del contrato de compraventa resulta esencial, donde deben quedar perfectamente plasmadas las condiciones que las partes acuerden para llevar a cabo la compraventa, como el estado del inmueble, cuándo se realizará la entrega, a cuanto ascenderá el pago, cuándo deberá realizarse, etcétera.
¿Cuál es la legislación aplicable?
El contrato de compraventa se encuentra regulado en el Título IV del Código Civil, estableciendo las obligaciones que nacen del mismo, y su forma y naturaleza.
¿Cómo se formaliza un contrato de compraventa de inmuebles?
La forma del contrato de compraventa de inmuebles es libre, esto es, se puede realizar tanto de manera verbal como por escrito, aunque siempre tendremos más garantías y seguridad al documentar los pactos que alcancemos, asegurando poder exigir su cumplimiento en caso de que cualquiera de las partes no cumpliese su obligación o las condiciones para ello.
¿Qué validez tiene un contrato privado en la compraventa de un inmueble?
Ahora bien, al formalizar por escrito el contrato de compraventa, el mismo puede realizarse de manera privada o pública, puesto que la formalización de la compraventa ante Notario no resulta obligatoria, salvo que cualquiera de las partes así lo exija.
Lo habitual en estos casos es llevar a cabo primeramente un contrato de compraventa privado, el cual tendrá plena eficacia y será obligatorio para las partes, sirviendo de título para la transmisión del dominio, quedando pendiente únicamente la entrega de llaves –traditio-.
Ahora bien, lo más común y recomendable es que con carácter posterior a la celebración del contrato privado, el mismo se eleve a público ante Notario, -formalizándose en ese mismo acto la traditio- a fin de poder inscribir el bien a nombre del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad.
¿Cuáles son los requisitos obligatorios del contrato?
Pese a que la forma del contrato es libre, el mismo debe cumplir unas condiciones mínimas para que pueda considerarse válido, según establece el artículo 1.278 del Código Civil.
Estas condiciones mínimas vienen determinadas en el 1.261 del Código Civil, según el cual en el contrato debe concurrir: el consentimiento de los contratantes -que deberán contar con capacidad suficiente-, el objeto cierto del contrato -el inmueble y el precio-, y, la causa de la obligación -la compraventa-.
¿Qué cláusulas debe incluir el contrato?
1-Identificar a las personas que van a celebrar el contrato, así como si intervienen en su propio nombre y derecho o en representación de un tercero o persona jurídica, con sus nombres, apellidos, DNI y domicilio.
2-Debemos identificar el inmueble objeto de compraventa, con gran cantidad de detalles, como su ubicación, superficie, inscripción en el Registro de la Propiedad, número de finca, referencia catastral, así como a su titular y las cargas y gravámenes que tenga -o no- el inmueble.
3-Condiciones en las que se realiza el contrato de compraventa, a saber:
- El objeto del contrato, esto es, aquello que se va a adquirir.
- El precio de la compraventa y su forma de pago, es decir, el plazo en el que se deberá realizar el pago o pagos de la cantidad total acordada.
- La entrega del inmueble, es decir, cuándo se realizará la misma y si se hará libre de toda carga y gravamen, así como al corriente de pago de impuestos, y libre de cualquier arrendatario y ocupante.
- En caso de acordar otorgar escritura pública, se podrá establecer la fecha limite para otorgar la escritura, así como ante qué Notaría se realizará.
- Las arras o señal, como un adelanto a cuenta a fin de que por la parte compradora y por la parte vendedora se garantice la voluntad de comprar y vender, respectivamente -entraremos a este particular más adelante-.
- Asimismo, en cuanto a los gastos asociados a la compraventa, como los gastos de escritura pública, inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, el pago del IBI, el impuesto del incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, etcétera, los mismos podrán ser repartidos en el contrato, para asegurar que cada parte cumpla con los gastos que se le asignen.
- La resolución del contrato, donde se regulará las consecuencias del incumplimiento del contrato, como por ejemplo el incumplimiento de elevarlo a público dentro de la fecha límite, estableciendo la indemnización y los intereses que serán de aplicación.
- Por último, podemos incluir una cláusula que determine qué Juzgado será competente para el caso de existir cualquier discrepancia o incumplimiento por cualquiera de las partes.
Asimismo, cabe destacar que, las partes pueden incluir cualquier cláusula que a su derecho convengan, siempre que la misma no sea contraria a la ley, al orden público o a la moral.
¿Qué cláusulas especiales existen?
Las partes, de común acuerdo, pueden incluir en el contrato unas obligaciones condicionales, conocidas como condiciones suspensivas o condiciones resolutorias.
En primer lugar, una condición suspensiva, es aquella que determina que el contrato no será eficaz ni exigible entre las partes hasta que no se cumpla una condición a futuro; por lo tanto, una vez cumplida el contrato será plenamente válido y eficaz.
Por ejemplo, en el caso de compraventa de una vivienda, la condición suspensiva podría ser la obtención de la cédula de habitabilidad.
En segundo lugar, la condición resolutoria del contrato es aquella que, ante un contrato completamente eficaz, al ocurrir un hecho, normalmente un incumplimiento de lo pactado, extingue la eficacia del contrato de compraventa.
Por ejemplo, en el caso de compraventa de un inmueble, la falta de pago de uno de los plazos pactados, el incumplimiento de la fecha límite para otorgar escritura, etcétera, podrían ser condiciones resolutorias.
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Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa
Según mencionábamos, en cuanto a las cláusulas que debe contener el contrato, en el mismo se pueden establecer unas arras, práctica muy habitual y recomendable a la hora de suscribir este tipo de documentos -razón por la que usualmente se denomina al contrato privado de compraventa, contrato de arras-.
Así, las arras son una señal o garantía que se otorga al vendedor del inmueble y que beneficia a ambas partes del contrato; por un lado, el vendedor asegura que se va a realizar la venta, en las condiciones pactadas, y, por el otro lado, el comprador asegura ser quien vaya a comprar el inmueble, en las condiciones pactadas.
Existen tres tipos de arras:
- Las arras confirmatorias, se trata de un anticipo del precio total acordado, y confirman que la venta se va a realizar. Asimismo, las partes no podrán desistir en la compraventa, en caso de hacerlo, el perjudicado podrá optar entre exigir su cumplimiento o resolver el contrato y solicitar la indemnización por daños y perjuicios más intereses.
- Las arras penitenciales o de desistimiento, estas se encuentran reguladas expresamente en el artículo 1.454 del Código Civil, y sirven como anticipo del precio pactado, así como para establecer el precio que deberá pagar el comprador o vendedor si desisten del contrato privado de compraventa.
Así, las partes establecen una cantidad en concepto de arras, y para el caso de que desista el comprador, este perderá dicha cantidad en favor del vendedor, pero, en caso de que el vendedor desista del contrato, este deberá devolverlas por duplicado a favor del comprador.
Esto es, en el caso de las arras penitenciales las partes pueden echarse atrás en la compraventa, otorgándoles la facultad de desistir del mismo a cambio de la cantidad pactada.
- Las arras penales, las mismas se equiparan con las obligaciones con cláusula penal reguladas en los artículos 1.152 al 1.155 del Código Civil; en este caso, las partes acuerdan una cuantía en concepto de arras, que no es un anticipo del precio pactado, y sirven para establecer la indemnización de los daños y perjuicios causados en caso de echarse atrás en el contrato, puesto que estaremos ante un incumplimiento contractual.
Por lo tanto, en este caso, deberá darse un incumplimiento contractual por cualquiera de las partes, puesto que estás arras a diferencia de las penitenciales, no les otorga la facultad de desistir del mismo, quedando resuelto el contrato con el pago de la indemnización.
Comúnmente, la indemnización, para el caso de que el incumplidor sea el comprador, perderá la cantidad abonada, y, en caso contrario, el vendedor deberá abonar el doble de la cantidad pactada.
Cabe destacar que, el contrato de compraventa, como cualquier otro contrato, es susceptible de ser declarado nulo, siempre que concurra alguna de las siguientes situaciones:
En este sentido, cuando falte alguna de las condiciones mínimas establecidas en el artículo 1261 del Código Civil, el mismo puede ser declarado nulo, puesto que se entiende que el mismo es inexistente.
En primer lugar, en cuanto al consentimiento de las partes, este no puede haber sido prestado por error en el objeto del contrato o las condiciones para celebrarlo, violencia, mediante el empleo de fuerza irresistible, intimidación o dolo, cuando se haya empleado la mala fe para hacer que la otra parte consienta el contrato.
A este respecto, cabe destacar que el contrato puede ser tanto nulo como anulable, y a diferencia de lo anteriormente expuesto, en el caso de la anulabilidad, el contrato cuenta con vicios en el consentimiento otorgado por las partes -de menor gravedad que en la nulidad- y permiten ejercitar la acción de nulidad o de impugnación del contrato.
En segundo lugar, en cuanto al objeto del contrato, el mismo debe existir o ser posible, puesto que, en caso contrario, el contrato no existiría, por no cumplir con uno de los requisitos esenciales.
En tercer lugar, respecto a la causa de los contratos, esta no puede ser inexistente, ilícita o falsa, puesto que sino será declarado nulo.
Asimismo, en todo caso, según establece el artículo 6.3 y 1.255 del Código Civil, todo contrato celebrado en contra de normas imperativas, la moral y orden público serán nulos de pleno derecho.
Por último, en caso de que uno de los cónyuges realizase una compraventa sin consentimiento del otro, según dispone el artículo 1.322.2 del Código Civil, el mismo será nulo de pleno derecho.
Por lo tanto, en caso de cumplirse cualquiera de estas circunstancias, el contrato no tendrá eficacia entre las partes, puesto que no tendrá ninguna validez, y, deberá retrotraerse a la situación anterior a la celebración del contrato, devolviendo cualquier cantidad que haya sido abonada o cualquier acto que se haya realizado.
En ocasiones, tras la celebración del contrato de compraventa, se puede dar la situación de encontrarnos en el inmueble con ciertos defectos, desconocidos hasta el momento, y, ante esta situación podemos optar por tres opciones; por un lado, requerir al vendedor que se haga cargo de sanear aquellos vicios o defectos, aunque los desconociese; por el otro lado, desistir del contrato de compraventa; o finalmente, pedir una reducción en el precio pactado.
Así, antes de optar a dichas opciones, los vicios o defectos que encontremos en el inmueble deben cumplir ciertos criterios, en virtud del artículo 1.484 del Código Civil; en primer lugar, el vicio debe ser anterior a la celebración de la compraventa, esto es, tiene que haber existido previamente, en segundo lugar, el daño debe ser grave, debe ser un defecto que, en caso de que el comprador hubiese tenido conocimiento de ello, pudiese haber decidido no continuar con la compra del inmueble, y, por último, el vicio debe ser oculto, esto es, no puede ser un defecto que se detecte con facilidad, puesto que en ese caso, se entenderá que el comprador debía conocerlo con anterioridad a la formalización del contrato de compraventa.
En caso de cumplir los requisitos, y, según establece el artículo 1.490 del Código Civil, en caso de encontrarnos en los 6 primeros meses desde que se efectuase la entrega del inmueble, podrán ejercitarse las acciones reguladas en el mismo Código.
Exceptuando que, en caso de ser una inmueble de obra nueva, no será de aplicación el Código Civil, sino la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Por tanto, ante una obra nueva, hay que diferenciar el tipo de daño o vicio encontrado, puesto que de ello dependerá el plazo de responsabilidad civil, tal y como dispone el artículo 17 de dicha Ley; si se trata de un daño estético, el plazo para reclamar será de 1 año, los daños sobre la habitabilidad del edificio tendrán un plazo de 3 años, y, por último, los daños estructurales, un plazo de 10 años.
Y, asimismo, en virtud del artículo 18 de la citada Ley, en cuanto a las acciones para exigir la responsabilidad por los daños materiales causados por aquellos vicios, prescribirá en el plazo de 2 años desde que se produzcan los mismos.
Así, según adelantábamos, existen tres opciones para el comprador:
1ºSegún el artículo 1.485 del Código Civil, el vendedor se hará cargo del saneamiento de los vicios ocultos del inmueble, aunque desconociese su existencia, debiendo abonar los gastos que requiera la reparación.
2º Según el artículo 1.486 del Código Civil, el comprador podrá optar por desistir del contrato de compraventa, debiendo el vendedor entregarle el precio pagado y entregar el inmueble, conocido como la redhibitoria.
En caso de que el comprador pueda demostrar que el vendedor era conocedor de esos vicios ocultos, el comprador podrá reclamarle una indemnización por los daños y perjuicios causados.
Por último, según el mismo artículo 1.486 del Código Civil, el comprador también podrá optar por pedir una rebaja del precio pactado, para ello, será necesario contratar a un perito que elabore un informe pericial donde se cuantifiquen los daños, conocido como quanti minoris.
En caso de que cualquiera de las partes del contrato no cumpliese lo pactado, estaremos ante el incumplimiento contractual –exceptio non adimpleti contractus-, pero, en caso de que se dé cumplimiento a parte del contrato o se le dé cumplimiento de manera defectuosa estaremos ante la exceptio non rite adimpleti contractus.
En primer lugar, en cuanto al incumplimiento o exceptio non adimpleti contractus, debe tratarse del incumplimiento de un elemento básico del contrato e implica que una parte pueda negarse a cumplir lo acordado mientras la otra no cumpla su obligación, basándonos en los artículos 1.124, 1.100 y 1.308 del Código Civil.
En este caso, el perjudicado podrá optar por resolver el contrato o exigir su cumplimiento, más los daños y perjuicios e intereses que le correspondan.
En segundo lugar, en cuanto al cumplimiento parcial, cumplimiento defectuoso o exceptio non rite adimpleti contractus, a diferencia de la anterior, la parte no es que no haya cumplido su obligación, sino que ha cumplido la misma parcialmente o de manera defectuosa, por lo que la otra parte no se ve satisfecha ante dicho cumplimiento.
En este caso, también será exigible el cumplimiento total y correcto del contrato, basándonos en los artículos 1.157 y 1.169 del Código Civil.
Previo a la celebración del contrato, cuando las partes están de acuerdo en la celebración de la compraventa, pero no han alcanzado un acuerdo respecto a las condiciones en las que se hará la misma, las partes pueden elaborar un precontrato, por ejemplo, para el caso de que las partes quieran celebrar la compraventa, pero no puedan realizarla en ese momento.
Así, mediante la promesa de compraventa, el vendedor reservará el inmueble durante un tiempo al comprador, y, el comprador garantiza que comprará el inmueble.
Por lo tanto, en caso de que finalmente una de las partes no lleve a cabo el contrato, las partes podrán exigir el cumplimiento de lo pactado u optar por la indemnización de los daños y perjuicios causados más intereses.