Hoy en día en España, todos los propietarios de inmuebles se han hecho alguna vez este tipo de preguntas:
- ¿Qué hago si mi inquilino no me paga y no quiere marcharse?
- ¿Qué pasa si entran unos “okupas” en mi piso de veraneo?
- Tengo un pabellón o nave que no consigo alquilar y se han metido unos “okupas”, ¿cómo hago para que se marchen y no vuelvan a entrar?
Estas y otras cuestiones similares atendemos desde Muñoz de la Peña Abogados cada semana todos los abogados de nuestro despacho de abogados en pleno centro de Bilbao, porque son situaciones mucho más cotidianas de lo que se podría llegar a pensar.
¿Cómo recupero mi vivienda ocupada?
Es verdad que, para poder responder adecuadamente a cada situación, hay que tener un conocimiento detallado de las circunstancias particulares del caso. No obstante, lo anterior, mínimamente hay que tener en cuenta lo siguiente:
-Primeramente, saber si estamos ante un uso de vivienda, o si por el contrario, estamos ante un uso comercial o industrial (distinto de vivienda).
-En segundo lugar, tendremos que tener en cuenta si el propietario es una persona física (particular) o una persona jurídica (sociedad mercantil, patrimonial, etc., sea o no gran tenedora).
-Por último, habremos de valorar igualmente si estamos ante unos inquilinos con los que exista un desencuentro, o si por el contrario estamos ante una ocupación ilegal.
Partiendo de estas premisas, no podemos dejar de citar en primer lugar la Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, conocida popularmente como «Ley anti-okupas«, la cual introduce un subtipo dentro del juicio verbal para recobrar la posesión (art. 250.1.4º LEC).
¿En qué consiste la Ley anti-okupas?
Se trata de un proceso civil sumario destinado a recuperar de forma inmediata la posesión de un bien inmueble destinado a vivienda que haya sido ocupada ilegalmente para restituirla a su legítimo poseedor, aunque se desconozca quién haya sido el autor del despojo.
Ahora bien, este proceso queda limitado a la reclamación de la posesión de inmuebles que tengan la consideración de viviendas o parte de ellas, sin distinción de que se trate de vivienda habitual o segunda vivienda, pero excluyendo en todo caso a locales comerciales o de negocio.
¿Quién puede recurrir a la Ley Anti-okupas?
Además, este proceso de recurso frente a la Ley Anti-okupas sólo podrá ser utilizado por personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y entidades públicas. Por lo tanto, este procedimiento no podrá ser ejercitado por personas jurídicas, aún en el caso de que no fueran grandes tenedores -menos de diez viviendas-, lo que es uno de los problemas que en la práctica plantea esta “Ley anti-okupas”, ya que muchos ciudadanos tienen pequeñas empresas patrimoniales con dos, tres o cuatro inmuebles, que quedarían al margen de su protección.
Por lo tanto, todos los que se queden fuera de la “Ley anti-okupas”, deberán acudir a alguno de los cauces existentes antes de la entrada en vigor de la misma: o bien, a la vía penal, denunciando la usurpación del inmueble; o bien, a la vía civil, a través del resto de cauces procesales existentes.
Otras vías jurídicas para reclamar un desahucio
Así pues, vamos a hacer un pequeño repaso a todas las demás vías previstas en nuestra Ley, para salvar una incómoda situación como es la de recuperar la posesión inconsentida de un inmueble:
-Por una parte, tenemos la vía penal, referida al delito de usurpación (artículo 245.2 Código Penal y concordantes), si bien nuestra jurisprudencia ha venido a señalar que dicho cauce, en cuanto respuesta penal, debe quedar reservado para los casos en los que la perturbación tiene mayor significación y gravedad. Por tanto, no es a nuestro juicio la solución más conveniente, salvo que estemos hablando de una situación de extraordinaria gravedad.
-Volviendo a la vía civil, podemos citar los siguientes procedimientos:
- La acción reivindicatoria del dominio (art. 348 Código Civil). Este procedimiento no es precisamente el más ágil, pero sí es el más efectivo, porque se trata de un juicio declarativo ordinario donde quien acredite ser el titular dominical de un inmueble pueda reclamar frente al demandado haber sido despojado del mismo de forma ilegítima, con el único límite temporal para el propietario de la prescripción extintiva o usucapión.
- En la práctica, sin embargo, es cierto que los profesionales del derecho solemos acudir a los procedimientos enumerados en los puntos siguientes, porque se tramitan de forma más rápida en los Juzgados.
- Acciones ejercitadas por titulares de derechos reales inscritos (art. 250.1.7º LEC) al amparo del artículo 41 la Ley Hipotecaria. Este procedimiento es una vía ventajosa para los propietarios con su derecho de propiedad inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente, ya que los demandados tan sólo disponen de unas causas tasadas de oposición y, además, deben de prestar caución para poder oponerse al procedimiento. Ahora bien, esta vía se encontraría muerta para aquellos propietarios que no tengan sus derechos inscritos en el Registro correspondiente, por lo que tiene sus limitaciones también.
- El desahucio por precario (art. 250.1.2º LEC). Este procedimiento ha sido históricamente la vía más utilizada para recuperar la posesión de un inmueble ocupado. Ahora bien, lo cierto es que este tipo exige que previamente haya existido un uso tolerado por el propietario o titular legítimo del derecho a poseer, lo que rara vez se plantea en el fenómeno de la “okupación”. Es decir, este procedimiento estaría más bien dirigido a aquellos supuestos en que los moradores han ostentado en algún momento “permiso” para ocupar el mismo.
- Los interdictos posesorios para recobrar la posesión (art. 250.1.4º LEC). Otra de las vías empleadas es la de las demandas sumarias que pretenden recobrar la posesión. En estos procedimientos no se discute el derecho de propiedad, sino la recuperación de la posesión de forma que se reconoce legitimación activa a quien haya sido despojado de ella o perturbado en su disfrute. El inconveniente que plantea esta vía es que tiene para su ejercicio un plazo de caducidad de un año, y que pueden ocurrir situaciones en las que no se produzca un despojo propiamente dicho de la posesión, aunque se tarte de situaciones injustas que merezcan ser protegidas.
Como podemos observar, no son pocos los caminos judiciales que se pueden tomar en función de que lo que nos ocurra sea una cosa u otra, es decir, habrá que tener en cuenta la naturaleza del inmueble, las circunstancias de la ocupación e incluso nuestro propio título, para tomar una decisión apropiada.
Por ello, es importante estudiar cada caso de desahucio de forma individualizada para poder aplicar la respuesta que mejor se adecué a nuestra problemática.
Si estás dudando sobre cómo proceder para desalojar una vivienda okupada, quieres desahuciar al inquilino por impago o no sabes cómo denunciar la ocupación de tu inmueble contacta con Muñoz Abogados, somos abogados líderes en desahucios , contáctanos.
