Qué cuestiones tener en cuenta de cara a afrontar un procedimiento de desahucio y cómo evitar los errores más comunes
El procedimiento de desahucio por falta de pago o por expiración del plazo contractual constituye uno de los instrumentos jurídicos más relevantes para la protección del derecho de propiedad y el ejercicio legítimo de las facultades arrendaticias. Sin embargo, errores técnicos, formales o estratégicos pueden dilatar significativamente la duración del procedimiento, incrementando las pérdidas económicas del arrendador y comprometiendo la efectividad de la tutela judicial.
Como expertos juristas en desahucios hemos identificado los errores más frecuentes que paralizan o retrasan la tramitación de estos procedimientos, ofreciendo a continuación un análisis exhaustivo con fundamento jurídico y soluciones prácticas por si se encuentra ante una situación similar, aunque no queremos dejar de lado que lo más importante en estos casos es estar bien asesorados desde el minuto uno.
Marco normativo aplicable
El procedimiento de desahucio se rige fundamentalmente por:
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en sus artículos 27 (causas de resolución), 35 (duración y prórroga) y disposiciones concordantes.
- Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), particularmente los artículos 437 a 444 bis, que regulan el juicio verbal de desahucio.
- Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, modificado por sucesivas normas, que introduce medidas de protección de la vulnerabilidad y obligaciones específicas para grandes tenedores.
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que establece nuevas garantías procedimentales.
Una vez situado el régimen jurídico, indicar que la competencia para el conocimiento de estos asuntos corresponde a los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde radique la finca arrendada (art. 250.1.1º LEC). La demanda debe presentarse con toda la documentación necesaria para que, en caso de incomparecencia del demandado o allanamiento, pueda dictarse sentencia de inmediato y señalarse fecha de lanzamiento sin dilaciones.
Errores más comunes en procedimientos de desahucios
Entrando al objeto del presente artículo, son los siguientes errores los que frecuentemente se pueden ver en los procedimiento de desahucio y suponen una paralización del procedimiento:
- Requerimiento fehaciente defectuoso o inexistente
El art. 22 de LEC establece que si el arrendador requiere de pago con al menos treinta días de antelación al arrendatario, no cabe la enervación del desahucio. Pues bien, a este respecto la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 594/2020, de 5 de noviembre) establece que este requerimiento debe ser fehaciente y acreditar tanto el contenido como el correcto envío a la persona destinataria.
Consecuencias del error:
- En caso de no acreditarse el correcto envío del burofax, cabría la enervación del desahucio, lo que implica el archivo de la demanda y la dilatación del proceso de recuperación de la finca.
- Pasividad del arrendador: acumulación de impagos
La falta de diligencia en el ejercicio de acciones puede interpretarse como tolerancia o consentimiento tácito. Además, la acumulación de impagos incrementa las posibilidades de alegar enervación parcial o dificultades económicas sobrevenidas.
Consecuencias del error:
- Mayor tiempo de ocupación sin contraprestación.
- Dificultad para recuperar rentas antiguas por prescripción (art. 1966 Código Civil: cinco años).
- Complejidad en la cuantificación y justificación de la deuda.
Es clave iniciar acciones legales inmediatamente tras el segundo impago consecutivo o en cuanto concurra causa de resolución. La rapidez procesal reduce daños patrimoniales y desalienta conductas especulativas del arrendatario.
- Contrato de arrendamiento ilegible, incompleto o verbal
Aunque el artículo 37 LAU no exige forma escrita ad solemnitatem, la carga de la prueba de la relación arrendaticia y sus términos recae sobre el actor (art. 217 LEC). La ausencia de contrato escrito dificulta la acreditación de renta, duración y cláusulas específicas.
Consecuencias del error:
- Necesidad de prueba testifical o documental adicional.
- Retraso en la admisión o vista oral.
- Riesgo de desestimación por falta de prueba.
Para evitar conductas penalmente relevantes, se debe formalizar siempre el contrato por escrito, con firmas de todas las partes, identificación completa de ocupantes, renta actualizada, duración y cláusulas de resolución. Si el contrato es verbal, debes aportar transferencias bancarias, correspondencia electrónica y otros indicios que acrediten la relación arrendaticia.
- Domicilios de notificación erróneos o incompletos
El artículo 155 LEC exige intentar la notificación en el domicilio efectivo del demandado. La jurisprudencia (STS 123/2018) señala que deben agotarse las posibilidades razonables de localización.
Si esto no se lleva a cabo, se debe realizar una notificación edictal, mecanismo legal excepcional y subsidiario para dar a conocer una resolución judicial o administrativa cuando se desconoce el domicilio del interesado o tras intentos fallidos de localización, que dilata el procedimiento.
Para evitar demoras y resoluciones, debes indicar en la demanda todos los domicilios conocidos: habitual, el del inmueble arrendado, laboral si consta, y cualquier otro donde pueda ser hallado. Solicitar expresamente al Juzgado que se intente la notificación en todos ellos.
5. No solicitar el lanzamiento en la demanda
El artículo 438.4 LEC permite solicitar desde la demanda que, en caso de estimación, se señale fecha de lanzamiento. La omisión obliga a un trámite posterior que demora la ejecución.
El retraso de varias semanas entre sentencia y señalamiento de lanzamiento es la principal consecuencia, para evitarlo, se debe incluir en el suplico de la demanda petición expresa de lanzamiento.
Documentación necesaria para una demanda de desahucio
- Contrato de arrendamiento.
- Nota simple del Registro de la Propiedad actualizada o Título de propiedad (escritura pública).
- Justificantes de rentas impagadas (extractos bancarios, recibos devueltos).
- Justificante de depósito de fianza en organismo autonómico.
- Certificado de empadronamiento (si procede, para acreditar ocupantes).
- Fotografías o informes periciales (si se reclaman daños).
- Poder notarial de representación procesal.
¿Se puede agilizar el proceso?
Sí, existen ciertas estrategias que pueden hacer que el desahucio se agilice. Entre ellas encontramos:
- Elección de la acción adecuada
Evaluar si procede desahucio por falta de pago (art. 27.2.a LAU), por expiración del plazo (art. 27.2.d LAU) o por otra causa (subarriendo no consentido, actividades molestas). La correcta fundamentación evita recursos.
- Petición de lanzamiento inmediato
Solicitar desde la demanda que se señale fecha de lanzamiento en la sentencia, sin esperar trámite posterior de ejecución forzosa.
- Notificaciones múltiples
Proporcionar varios domicilios del demandado para agotar intentos y evitar notificación edictal.
El procedimiento de desahucio es técnicamente complejo y exige rigor documental, estrategia procesal y conocimiento profundo de la normativa aplicable y la práctica forense. Los errores analizados pueden evitarse mediante asesoramiento jurídico especializado desde el inicio del conflicto.
Nuestro despacho pone a su disposición un equipo experto en desahucios con amplia experiencia en la tramitación ágil y eficaz de procedimientos de desahucio, recuperación de rentas impagadas y defensa del derecho de propiedad.