Análisis y novedades de la Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda Digna
La ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda pretende desarrollar el derecho a una vivienda digna recogido en la Constitución Española. El objetivo principal es ayudar a los grupos de personas con más dificultades para acceder a una vivienda digna, con medidas como el impulso de las viviendas públicas o el límite establecido al precio del alquiler.
Esta ley incluye medidas para evitar situaciones de tensión en el mercado del alquiler, aumentar la cantidad de viviendas con precios asequibles ofertadas y apoyar a los colectivos vulnerables al acceso de una vivienda digna. También ofrece a las comunidades autónomas y municipios herramientas para contener o reducir el precio del alquiler y aumentar la cantidad de viviendas en alquiler social.
Por ende, los límites establecidos al precio del alquiler, la protección contra los desahucios, el impulso a la vivienda pública y la nueva definición de gran tenedor son unos de los cambios y medidas más significativas de esta nueva ley.
¿Qué es una zona tensionada?
Se consideran zonas de mercado residencial tensionado aquellas áreas donde el precio del alquiler o de la vivienda es desproporcionado a lo que las familias pueden permitirse, especialmente debido a la poca oferta de vivienda disponible.
El artículo 18 de la Ley 12/2023 da competencia a las Comunidades Autónomas para declarar desde micro zonas hasta Comunidades Autónomas enteras zonas tensionadas, si se cumplen uno de estos dos requisitos:
- Que el precio de alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada. Por ejemplo, si una vivienda costaba 250.000 euros en abril de 2020, hubiese aumentado en abril de 2023 el valor de IPC entre abril de 2020 y 2023 (15,3%) más 3 puntos porcentuales (18,3%). Entonces la vivienda valdría 295.750 euros.
- Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más la suma de los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares. Por ejemplo, si la renta media de la zona es de 2.500 euros por hogar, la suma del precio de la vivienda más los gastos de suministro (luz, agua, gas…) no tendrían que superar los 750 euros.
¿Qué es un gran tenedor?
El artículo 3.2.k) de la Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda Digna define así el concepto de gran tenedor:
A los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
Así pues, se hace una distinción entre grandes y pequeños propietarios, y se especifica que cambiará la definición de gran propietario en el caso de entorno de mercado residencial tensionado.
Por lo tanto, serán grandes tenedores aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas, y serán pequeños propietarios aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
¿Qué efectos tiene ser un gran tenedor?
Uno de los efectos de ser un gran propietario será el precio de los nuevos contratos de alquiler en las zonas tensionadas. La subida del precio anual del alquiler estará delimitada por un porcentaje, y no podrá ser superior a este. El límite máximo de subida del alquiler para 2023 será del 2%, y el 3% para el 2024.
En el caso de los nuevos contratos de alquiler, el precio no podrá ser superior al alquiler del contrato anterior más un porcentaje. Este índice no está detallado todavía, por lo que no podemos saber cuánto aumentará el precio.
Estos límites son únicamente para las zonas tensionadas. Por ello, en las zonas no tensionadas el gran tenedor podrá elegir el precio del alquiler que crea adecuado.
Asimismo, el artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -en adelante, LEC- ha sufrido un cambio importante al añadirle dos apartados más, el sexto y el séptimo. Por consiguiente, para que se dé la admisión de la demanda de desahucio, los grandes tenedores tendrán que:
- Acompañar la demanda de desahucio con las certificaciones registrales que acrediten la condición -o no- de gran propietario.
- Probar que el demandado se encuentra -o no- en situación de vulnerabilidad económica, debiendo acreditar haber acudido previamente a un procedimiento de conciliación o intermediación. Este requisito no será necesario para la admisión de la demanda para los pequeños propietarios.
- Indicar en el escrito de demanda si la vivienda objeto del procedimiento constituye el domicilio habitual del demandado -o no-.
¿Cómo puedo acreditar la condición de gran tenedor?
En caso de ser gran tenedor, es necesario para la admisión de la demanda de desahucio la condición de gran propietario acorde al artículo 439.6.b) de la LEC. Esto es, demostrar ser el titular de 5 viviendas o más en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
Para ello, se deberá solicitar la Certificación de localización de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda en el Registro de la Propiedad Central. Esta certificación tiene la consideración y el valor probatorio de un documento público e informa sobre los posibles derechos de usufructo o de pleno dominio sobre viviendas inscritos a favor del titular seleccionado.
Para el caso de pequeños propietarios, deberán solicitar la misma certificación, pero para acreditar lo contrario.
¿Qué documentos tengo que aportar sobre la vulnerabilidad y conciliación si soy gran tenedor?
Como hemos dicho anteriormente, el gran tenedor tendrá que cumplir dos requisitos para la admisión de la demanda de desahucio. En este segundo requisito, se debe aportar documentación para acreditar dos cosas: 1) situación de vulnerabilidad o no de la parte demandada y 2) haber acudido previamente a un procedimiento de conciliación o intermediación.
Situación de vulnearabilidad de un Gran Tenedor
Acorde al articulo 439.6.c) de la LEC, el gran tenedor tendrá que probar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. Para ello la ley posibilita tres vías:
- Aportar un documento acreditativo, emitido por los servicios sociales competentes, de vigencia no superior a tres meses, requiriendo el previo consentimiento de la persona ocupante. Los grandes propietarios serán los responsables de dirigirse a los servicios sociales competentes en cada situación para la solicitud de la documentación.
- La declaración responsable emitida por el gran tenedor de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda y que durante los dos meses siguientes a la solicitud no se recibió respuesta alguna.
- El documento acreditativo de los servicios sociales competentes de que el demandado no consiente el estudio de su situación económica.
Únicamente, entonces, en esta circunstancia específica, la demanda de recuperación de la vivienda no será aceptada si el dueño no evidencia haber seguido un proceso de conciliación o intermediación, como recurrir a los servicios sociales relacionados con la vivienda o considerar las asistencias económicas y subvenciones disponibles para este propósito.
Si se cumple con este criterio, se llevará a cabo el desalojo de acuerdo con la práctica habitual.
¿Cuándo se niegan las demandas durante esta conciliación?
Dispone el artículo 439.7 de la LEC lo siguiente: “(…) no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. “
Esta conciliación previa tiene como objeto analizar las circunstancias de ambas partes y las ayudas y subvenciones en materia de vivienda. Para acreditar este procedimiento, la ley prevé dos medios:
- La declaración responsable emitida por el demandante de que ha acudido a los a la conciliación, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda y que durante los dos meses siguientes a la solicitud no se recibió respuesta alguna.
- El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento.
Así pues, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 47 de la Constitución Española respecto al derecho a la vivienda digna de los españoles, lo cierto es que los nuevos requisitos establecidos por la Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda Digna, complican considerablemente la admisión a trámite de las demandas de desahucio, dificultando el trabajo de las Administraciones Públicas, lo que acaba desembocando en una prolongación manifiesta del proceso.