Reclamar gastos de hipoteca

¿Por qué he asumido los gastos al solicitar mi hipoteca?

Como ya comentamos en nuestro anterior post de dudas sobre los gastos hipotecarios, todo préstamo hipotecario contiene una serie de cláusulas entre las que se incluyen las siguientes: capital prestado, plazo de amortización, intereses ordinarios, comisiones, intereses de demora, vencimientos, etcétera; pues bien, entre ellas se incluye una que establece que los costes y gastos derivados de la operación han de ser asumidos por la parte prestataria.

Así, las entidades financieras han venido imponiendo la incorporación de unas condiciones generales al prestatario, que, encontrándose en situación de inferioridad respecto a la entidad, le lleva a adherirse a las condiciones redactadas por la entidad financiera sin poder influir en su contenido.

Así, en las escrituras de préstamo hipotecario podemos encontrar una cláusula que traslada todos los gastos de constitución de la hipoteca al prestatario.

¿Qué Gastos Hipotecarios Puedes Reclamar?

¿Puedo reclamar los gastos generados durante la solicitud de la hipoteca?

Efectivamente, ya que este tipo de clausulas fueron declaradas nulas por la Sentencia del Tribunal Supremo a fecha 23 de diciembre de 2015, por revestir el carácter de cláusula abusiva: «no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada.»

Reclamar gastos hipotecarios ¿es posible?

En este sentido, las cláusulas abusivas han sido calificadas por el artículo 89 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias como aquellas que transmiten al consumidor las consecuencias económicas de gestión que no le son imputables, así como la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponden al empresario, haciendo hincapié en la compraventa de viviendas en cuanto a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación que por su naturaleza correspondan al empresario y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

Por lo tanto, el cliente asume los gastos de constitución de la hipoteca en virtud de una condición general de la contratación con carácter de abusiva impuesta por la entidad bancaria, cuya consecuencia es la declaración de nulidad de la cláusula, debiendo restablecerse la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula permitiendo la restitución de las ventajas obtenidas indebidamente por el profesional en detrimento del consumidor.

¿Quién Puede Reclamar y Cuándo?

La reclamación de los gastos hipotecarios puede tener hasta dos fases, la reclamación por vía extrajudicial y la reclamación por la vía judicial, y por ello es esencial contar con el apoyo de un jurista profesional para poder afrontar cualquiera de las situaciones de forma correcta.

En la primera fase, la vía extrajudicial, reclamaremos directamente a la entidad bancaria prestamista las cantidades indebidamente abonadas, presentando las facturas de las que dispongamos y podamos conseguir. Así, en caso de que la entidad bancaria quisiese alcanzar un acuerdo para la devolución de los gastos y esta correspondiese con las cantidades indebidamente abonadas, la reclamación finalizaría en este punto, sin necesidad de acudir a la vía judicial.

¿Qué puedo hacer si el banco se niega?

Por el contrario, si el banco se negase a abonar las cantidades u ofreciese una cantidad menor de la que correspondería, entraríamos en la segunda fase, la reclamación por vía judicial.

Así, el procedimiento tendría comienzo mediante la presentación de una demanda solicitando la nulidad de la cláusula referente al desplazamiento de los gastos a la parte prestataria contra la entidad bancaria, aportando la documentación necesaria, a saber, la escritura de préstamo hipotecario y las facturas.

¿Qué tengo derecho a reclamar?

Tal y como hemos desarrollado, se reclamará el abono de las cantidades relativas a los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, de tasación, de gestoría y el 50% de los aranceles de la notaría en concepto de formalización de la hipoteca, toda vez que puedan acreditarse estos abonos mediante las facturas correspondientes; en caso de no tenerlas, las mismas se pueden solicitar ante el Notario que realizó la escritura, la Gestoría, el Registro de la Propiedad o la empresa de tasación.

A estas cantidades se le suma la correspondiente a los intereses legales que se hayan devengado desde que se realizó cada pago que correspondía a la entidad financiera.

Cabe destacar que, en relación con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el Tribunal Supremo en su sentencia de 16 de julio de 2020, acordó que este gasto será a cargo del cliente, por lo que no es un gasto reclamable frente al banco.

Qué tener en cuenta para reclamar los gastos hipotecarios

SI TE PAGAN EN VÍA EXTRAJUDICIAL PARTE DE LOS GASTOS, PERO NO TODOS, ¿PUEDES PEDIR LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA?

Sí, pese a que el banco pague parte de los gastos, la cláusula continúa siendo abusiva y, por lo tanto, seguirá siendo nula de pleno derecho, pudiendo solicitar la declaración judicial de nulidad de la cláusula y reclamar la cantidad restante hasta cubrir la totalidad de lo indebidamente abonado.

¿EL DINERO QUE ME DEBEN GENERA INTERESES?

Sí, al encontrarnos frente a una cláusula nula por ser abusiva, por no corresponder a la parte prestataria el pago de esos gastos, las cantidades indebidamente abonadas se verán incrementadas en el interés legal del dinero desde cada pago, y, en caso de haber tenido que reclamar en vía judicial el interés se incrementará a su vez en dos puntos porcentuales desde la fecha de notificación de la sentencia.