Dudas más frecuentes sobre los gastos hipotecarios

¿Qué es un préstamo hipotecario?

Un préstamo hipotecario es un contrato compuesto por dos operaciones crediticias: por un lado, el de préstamo de dinero y, por el otro lado, el de constitución de una garantía hipotecaria a favor del prestamista.

En la mayoría de los casos el préstamo hipotecario se solicita para la adquisición de una vivienda, y, en este supuesto, el propio inmueble que se va a adquirir será el que garantizará el pago del préstamo, quedando el mismo afectado por esta carga hasta el completo pago del préstamo solicitado.

En cuanto al pago del dinero prestado por la entidad financiera, la cuantía del mismo depende de dos elementos:

1.- El tipo de interés pactado en el préstamo hipotecario, pudiendo ser tipo fijo, variable o mixto, que será el beneficio económico obtenido por la entidad financiera prestamista;

2.- El periodo de amortización pactado en el préstamo hipotecario, que será el plazo para devolver la totalidad del dinero prestado más los intereses.

Así, el pago se irá realizando en cuotas periódicas, normalmente mensuales, que se componen por el reintegro de la parte del capital prestado o el principal más los intereses, calculados en base al tipo de interés pactado en el contrato.

¿Qué gastos ocasiona la formazlización de la la hipoteca ?

Los gastos de la hipoteca que se pueden reclamar

La formalización del préstamo acarrea una serie de gastos tales como, aranceles notariales y registrales, tasación del inmueble hipotecado, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

 

En primer lugar, como paso previo a la obtención de la oferta vinculante de préstamo hipotecario, se generan unos gastos de preparación del mismo, entre los que se incluyen los siguientes:

 

  • Gastos de tasación del inmueble, donde se realiza un estudio para valorar el bien inmueble que se va a hipotecar, y, en función al valor designado, la entidad financiera prestamista determinará la cuantía objeto de préstamo.

 

  • Gastos de gestoría, relativos a la comprobación registral del inmueble.

 

  • Aranceles registrales por la comprobación registral del inmueble que sirve para verificar que no existen cargas pendientes en el mismo.

 

Una vez recibida la oferta vinculante del préstamo, se generan los gastos de constitución del préstamo hipotecario, que se desglosan de la siguiente manera:

 

  • Aranceles notariales, en concepto de formalización del préstamo hipotecario en un documento público, para poder inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

 

  • Aranceles registrales de inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de préstamo hipotecario, para hacer oponible el derecho del prestatario frente a cualquier tercero.

 

  • Gastos de gestoría, en concepto de tramitación de las escrituras ante la oficina liquidadora de impuestos y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el cual se aplica por formalizarse el contrato en un documento notarial, como es la escritura de préstamo hipotecario. En nuestro caso, en la Comunidad Autónoma Vasca, el impuesto esta exento en la compraventa de vivienda habitual, mientras que para la compraventa del resto de viviendas se aplicará el 0,5% del precio de compraventa.

¿Quién asume esos gastos?

La distribución de los gastos de formalización del préstamo hipotecario ha sido determinada conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, que ha venido estableciendo a quien corresponde asumir cada uno de ellos.

En cuanto a los gastos notariales, tanto el artículo 63 del Reglamento Notarial como el Anexo II, norma sexta del Arancel de los Notarios disponen que estarán a cargo de quien requiera sus servicios o a los interesados en la función o servicio del notario, y, en caso de ser varios, a todos ellos solidariamente.

Así, en este mismo sentido, el Tribunal Supremo entiende que el arancel de los notarios atribuye la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación.

Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, a juicio de este despacho, el prestamista, pues así obtiene su titulo ejecutivo (art. 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1.875 CC y 2.2. LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).

Si bien, la jurisprudencia ha venido aplicando una distribución equitativa de este gasto “la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista

Cómo recuperar los gastos de hipoteca


En relación con los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, tanto del precepto octavo del Anexo segundo del Real Decreto del arancel de los Registradores de la Propiedad y el artículo 6 de la Ley Hipotecaria, se desprende que los mismos serán pagados por aquel o aquellos a cuyo favor se inscriba el derecho, esto es, por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.

Derivado de ello, la entidad bancaria es quien debe asumir el gasto concerniente al arancel del registro y sus copias, por ser de interés sobre todo del prestamista, y una garantía hipotecaria que el Tribunal Supremo considera de interés de la entidad financiera.

Cuestión distinta es la relativa a los gastos de gestión y tasación, pues estos -a diferencia de los gastos de notaría y registro- no tienen norma específica que imputen a una u otra parte su costo, por lo que habrá que estar a aquello que hayan negociado las partes para determinar quién debe asumirlos; sin embargo, como vamos a exponer a continuación, el Tribunal Supremo ha adoptado un criterio consolidado dada la imposibilidad de la entidad bancaria de acreditar esa negociación previa.

En cuanto a los gastos de gestión, tal y como establece la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 2020, deben ser soportados íntegramente por la entidad bancaria: “ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva”.

Por último, en relación con los gastos de tasación, el artículo 682.2 de la LEC establece la misma como requisito necesario para la entidad bancaria para permitirla acceder a la aplicación de las normas especiales de ejecución. Así, la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2021 dictamina que el gasto de tasación, cuando no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, corresponde al banco y no al consumidor.

Así, como consecuencia de la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, se elaboró la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que viene a recoger dicho criterio jurisprudencial.

Por lo tanto, en los contratos formalizados antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 en fecha 16 de junio de 2019, a la entidad financiera le corresponde el abono de los gastos de tasación, gastos registrales, gastos de gestoría y el 50% de los gastos notariales, mientras que al cliente le corresponde el abono del 50% restante de los gastos notariales.

Sin embargo, en los contratos formalizados después de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 en fecha 16 de junio de 2019, a la entidad financiera le corresponde el abono de los gastos registrales, los gastos de gestoría y la totalidad de los gastos notariales, mientras que al cliente le corresponde abonar los gastos de tasación.

Devolución gastos hipotecarios en Bilbao

En conclusión, la jurisprudencia es meridianamente clara al determinar a que parte del contrato de préstamo hipotecario le corresponde asumir cada uno de los gastos: por un lado, a la entidad bancaria le corresponden los gastos relativos al registro de la propiedad, la tasación y gestoría en su totalidad, más el 50% del gasto de notaría; por el otro lado, al cliente le corresponde abonar el 50% restante del gasto de notaría.

 

Por lo tanto, en caso de que, por imposición de una cláusula abusiva en la escritura de préstamo, el cliente haya abonado todos los gastos pese a que no le correspondían, como consecuencia de la nulidad de dicha cláusula, el banco deberá pagar los gastos que sí que le correspondían, más el interés legal del dinero, ya sea mediante reclamación por vía extrajudicial o judicial.

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