Qué son las garantías reales ¿qué tipos hay?

¿Qué clases de garantías existen?

En primer lugar, el artículo 1.911 del Código Civil establece la obligación genérica y universal del deudor de responder frente a sus acreedores con todos sus bienes, presentes y futuros.

En muchas ocasiones, cuando el acreedor reclama el cumplimiento de la obligación, no existen bienes suficientes en el patrimonio del deudor para ver satisfecho su crédito, por lo que la figura de la garantía del artículo 1.911 resulta insuficiente.

En este sentido, se ha configurado una garantía adicional, un plus de protección jurídica otorgada al acreedor, fruto de la voluntad de las partes, cuya finalidad es tratar de asegurar el cumplimiento de la obligación contraída por el deudor, reforzando su posición y la efectividad del crédito concedido.

¿Qué tipos de garantías podemos encontrar?

Actualmente, existen dos clases de garantías que aseguran el cumplimiento de las obligaciones contraídas; por un lado, las garantías personales, y por el otro lado, las garantías reales.

¿Cómo las diferenciamos?

Así, la diferencia principal entre las dos clases de garantías mencionadas es que, en cuanto a las personales, el deudor responderá a su obligación con sus bienes presentes y futuros, y, además, una o varias personas físicas o jurídicas garantizan el pago de la deuda, esto es, se forma la figura del fiador o avalista, respondiendo en caso de incumplimiento del deudor; en cuanto a las reales, el deudor garantiza el pago con bienes tangibles y personales de su patrimonio, respondiendo con dichos bienes ante el incumplimiento de la obligación, aunque no se impide que sea un bien propiedad de un tercero, quien actuaría en condición de garante.

Concepto de garantías reales

Según se adelantaba, la garantía real, como garantía adicional a la establecida en el artículo 1.911 del CC, es un derecho real basado en la afección de determinados bienes patrimonio del deudor o de un tercer garante al cumplimiento de una obligación, respondiendo con dichos bienes en caso de incumplimiento.

Por lo tanto, el acreedor podrá optar por ver satisfecho su crédito mediante el bien afecto, y en caso de que no fuese suficiente, actuando frente al resto de bienes del deudor, o, también podrá de manera directa, actuar frente al patrimonio del deudor.

Para qué sirve una garantía real

Las características esenciales de la garantía real son las siguientes:

1.- Accesoriedad: Debe existir una obligación crediticia para constituir la garantía.

2.- Convencionalidad: Debe existir consentimiento expreso de las partes para constituir la garantía real.

3.- Indivisibilidad: La garantía real subsiste hasta el total pago o extinción de la obligación, gravando el bien en su totalidad, aun cuando esté dividido.

4.- Especialidad: Debe determinarse los bienes que hayan de quedar sujetos al cumplimiento de la obligación.

5.- Preferencia: Le otorga al acreedor el derecho a cobrar el importe del crédito garantizado antes que otros acreedores.

6.- Oponibilidad frente a terceros o eficacia erga omnes: El acreedor podrá reclamar el bien afecto, aunque haya salido del patrimonio del deudor, ajeno a la obligación.

7.- Necesidad del procedimiento legal: Para que el acreedor pueda ejecutar la garantía debe seguirse el correspondiente procedimiento legal, no pudiendo disponer ni apropiarse de los bienes garantizados de manera automática.

¿Qué tipos de garantías reales existen?

PRENDA

La prenda ordinaria o con desplazamiento viene regulada en los artículos 1863 a 1873 del Código Civil, y mediante el contrato de prenda un bien mueble del deudor o de un tercero se pondrá en posesión del acreedor, según se dispone en el artículo 1.863 CC.

De acuerdo con la citada regulación, la característica principal de esta garantía real es que el bien que garantice la obligación debe ser un bien mueble que este en el comercio y sea susceptible de posesión, de acuerdo con el artículo 1.864 del CC.

Así, mediante esta garantía, el acreedor podrá retener la cosa en su poder hasta el completo pago de la deuda o realizarla en caso de incumplirse la obligación, debiendo cuidar del bien con la diligencia de un buen padre de familia, ostentando el derecho al abono de los gastos derivados de la conservación del bien y respondiendo frente a la perdida o deterioro del mismo.

Sin embargo, el acreedor no podrá usar ni disponer del bien, por lo que únicamente adquiere la mera posesión del mismo, por lo tanto, el deudor podrá seguir disfrutando el uso del bien, pero debiendo conservar el mismo.

Cómo redactar un contrato de garantía por prenda

El contrato de prenda debe formalizarse por escrito, haciéndose constar el importe de la deuda, las condiciones de devolución y la identificación del bien que garantizará el cumplimiento de la obligación.

Ejemplo de garantía prendaria

Un caso práctico de la prenda ordinaria o con desplazamiento sería cuándo ante la obtención de un préstamo de 30.000.-€, el mismo se garantiza dando en prenda unas obras de arte, valoradas en 35.000.-€, por plazo de 7 años.

Así, el deudor podrá seguir disfrutando de sus obras de arte, debiendo conservarlas en perfecto estado, para que no pierda la valoración otorgada, pero pasará a ser una posesión del acreedor. Si transcurrido el plazo para la devolución del préstamo, el deudor no ha abonado dicha cantidad, el acreedor tendrá derecho a enajenar las obras de arte mediante subasta pública.

HIPOTECA

La garantía más común y conocida es la hipotecaria, la misma viene regulada en los artículos 1.874 al 1.880 del CC, así como en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, entre otras, y la misma se constituye garantizando el pago de un préstamo con un bien inmueble, ya sea vivienda habitual, segunda vivienda, local, terrenos…

En este caso, los bienes que se aporten en garantía deberán ser tasados por una sociedad o servicio de tasación, en virtud del artículo 13 de la Ley Hipotecaria, y la cantidad otorgada en préstamo dependerá del valor del bien hipotecado.

Cómo formalizar una hipoteca

Así, la constitución de la hipoteca debe realizarse en escritura pública y debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que la misma lleva aparejados unos gastos, tales como Notaría, Registro de la Propiedad, Tasación, Gestoría e Impuestos.

Cuidado con los gastos de la hipoteca

Ahora bien, en cuanto al abono de estos gastos, el reparto de los mismos ha sido determinado por reiterada jurisprudencia, resultando abusivo la imposición a la parte prestataria de todos los gastos, pudiendo pedir la nulidad de la cláusula y reclamar los gastos indebidamente abonados, según desarrollábamos en el artículo relativo a los gastos de hipoteca.

Ejemplo de garantía hipotecaria

Tal y como mencionábamos, la hipoteca es la garantía más común, siendo habitual constituir una hipoteca sobre la vivienda que se adquiere en compraventa, formalizando un contrato de préstamo y un contrato de garantía hipotecaria al mismo tiempo.

Por ello, en caso de querer adquirir una vivienda por importe de 350.000.€, que, tras una tasación ha sido valorada en 300.000.€, el banco ofrece un préstamo por importe de 240.000.€, constituyendo una hipoteca sobre la vivienda que se va a adquirir.

Así, en caso de aceptar la oferta, el prestatario formalizará dos contratos, por un lado, el contrato de compraventa, y, por otro lado, el contrato de préstamo hipotecario por importe de 240.000.€, inscribiéndose en el Registro de la Propiedad la carga que gravará la vivienda hasta la amortización del préstamo.

ANTICRESIS

La anticresis se encuentra regulada en los artículos 1.881 al 1.886 del CC, y, en virtud de la misma, el acreedor adquiere el derecho a percibir los frutos de un inmueble, que deberá aplicarlos al pago de los intereses, en su caso, y después al capital del crédito.

Así, el acreedor obtendrá la posesión de un bien inmueble del deudor o de un tercero, debiendo hacer frente a las contribuciones y cargas de la finca, salvo pacto en contrario.

Asimismo, deberá abonar los gastos necesarios para la conservación y reparación de la finca, manteniendo el bien inmueble en el mismo estado.

Ahora bien, estos gastos en los que debe incurrir el deudor serán deducidos de los frutos que obtenga de la posesión del bien.

Así, el deudor no volverá a obtener la posesión del bien hasta que se extinga la obligación contraída con el acreedor.

Pese a que el CC no exige un requisito especial para la formalización del contrato de anticresis, al tratarse de un derecho real se encuentra dentro del ámbito de aplicación del artículo 1.280.1 del CC, que exige que conste en documento público.

Ejemplo de contrato anticresis

Un contrato de anticresis podría darse en caso de un deudor que no dispone de efectivo para abonar la deuda, pero, ahora bien, el deudor es titular de un terreno, donde tiene un caserío y una gran plantación de almendros.

El acreedor se muestra interesado en la tierra, y, por lo tanto, firman un contrato de anticresis, por el cual, el acreedor pasará a residir en el caserío y a explotar los almendros del deudor, y, mediante los beneficios que obtenga irá abonando los intereses y capital del préstamo, saldando la deuda con los frutos del terreno.

Así, una vez se haya satisfecho la deuda en su totalidad, el deudor podrá recuperar su terreno.

HIPOTECA MOBILIARIA O PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO

La hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento se encuentra regulada en la Ley de 16 de diciembre de 1954, y en virtud de la misma al deudor garantiza el cumplimiento de una obligación mediante el gravamen de bienes muebles, incluidas cuentas corrientes o letras de cambio, de los que el acreedor no adquirirá la posesión, esto es, seguirán siendo posesión del deudor, quien deberá conservarlos hasta el cumplimiento de su obligación.

En virtud del artículo 3 de la citada norma, este contrato deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro correspondiente, para que el acreedor pueda hacerse valer de los derechos otorgados por la constitución de este contrato.

En cuanto a la hipoteca mobiliaria, la misma únicamente podrá ser constituida sobre establecimientos mercantiles, vehículos, aeronaves, maquinaria industrial, propiedad intelectual e industrial.

En cuanto a la prenda sin desplazamiento, la misma podrá ser constituida por los titulares legítimos de explotaciones agrícolas, forestales y pecuarias sobre frutos pendientes y cosechas esperadas dentro del año agrícola en que se celebre el contrato, frutos separados o productos de dichas explotaciones, animales, crías y productos, máquinas y aperos de las explotaciones, así como máquinas y demás bienes muebles identificables, mercaderías y materias primas almacenadas, aunque no pertenezcan a una explotación anteriormente indicada, los objetos de valor artístico e histórico o créditos.

RESERVA DE DOMINIO.

La reserva de dominio no se trata de un contrato en sí mismo, sino una cláusula incorporada en los contratos, regulada en el artículo 464 del CC, Ley 7/1998 sobre condiciones generales de la contratación, Ley 28/1998 de Venta a Plazos de Bienes Muebles y la Ley 3/2004 sobre morosidad en las operaciones comerciales.

Cabe destacar que esta cláusula suele ser incorporada en los contratos de compraventa, tratándose de una cláusula muy habitual.

Así, mediante la cláusula de reserva de dominio, las partes pactan una garantía extra, donde el vendedor se asegurará del cumplimiento de las obligaciones del comprador de pagar el precio acordado en su totalidad, disponiendo que, el vendedor ostentará el dominio del bien objeto de compraventa hasta el completo pago del mismo, esto es, seguirá siendo su titular hasta el cumplimiento, limitando la libre disposición del bien del comprador, hasta su pago, que no podrá vender el bien a un tercero.

¿Cuándo recurrir a la reserva de dominio?

Las partes celebran un contrato privado de compraventa de una vivienda, determinando que, a la firma del citado contrato, el comprador abonará parte del precio en concepto de arras, y posteriormente, una vez elevado a público abonará el resto del precio pactado, así, las partes acuerdan incluir la reserva de dominio, indicando que, hasta no realizar el completo pago una vez elevado a público, el vendedor se reservará el dominio de la vivienda.

En conclusión, según se ha expuesto, en nuestro ordenamiento jurídico existen diversas y muy diferentes modalidades de garantías reales, que sirven como un plus de garantía de cumplimiento para el acreedor, reforzando su posición.

Así, la modalidad de garantía constituida debe realizarse atendiendo al caso particular y a los intereses de las partes, celebrando el contrato que más se adecúe, elevándolo a público e inscribiéndolo en el Registro correspondiente, en su caso.

Resulta esencial el conocimiento del contrato que se está celebrando o la cláusula que se esta pactando, para saber el alcance de la garantía que se está formalizando, así como los derechos y obligaciones tanto del acreedor como del deudor.