¿Cuál es la fecha límite para reclamar los gastos hipotecarios? ¿Cuál es el plazo para hacer la reclamación? ¿Cuándo termina el plazo para poder reclamar los gastos de hipoteca? ¿Es cierto que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios termina el 23 de Enero de 2024? ¿Se ha ampliado el plazo hasta el 12 de Abril para reclamar los gastos hipotecarios?
Pero realmente, ¿cuándo termina el plazo para reclamar los gastos hipotecarios?
Son muchas las preguntas que los clientes han planteado a este despacho de abogados en Bilbao a fin de conocer con carácter definitivo cuándo termina el plazo para reclamar los gastos hipotecarios. Pues bien, a la vista de la Sentencia dictada el día 25 de Abril de 2024 por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, se ha convertido en certidumbre aquello que ha venido trayendo de cabeza a despachos y clientes durante mucho tiempo, a saber, la fecha que pone fin a los clientes para poder reclamar los gastos derivados de la constitución de préstamo hipotecario.
¿En qué consiste la reclamación de gastos hipotecarios ?
Para entender esto, es fundamental dar al lector una explicación sencilla de qué es lo que jurídicamente se plantea para cuando los despachos hacemos esta reclamación:
Es bien sabido que cuando concertamos un contrato de préstamo con nuestro banco de confianza suscribimos un documento cuyo grosor supera con creces el de un documento en el que únicamente figura el capital prestado, el plazo de devolución y el tipo de interés a abonar. Ello es así por cuanto que el contrato de préstamo con garantía hipotecaria contempla, además de lo anterior, las comisiones, intereses de demora, cláusulas de garantía, así como todas aquellas cuestiones o extremos que pactemos y/o que el banco nos obligue a contratar a fin de poder acceder a la financiación solicitada.
Pues bien, entre todas estas cláusulas, históricamente se ha venido incluyendo la cláusula relativa a los gastos de constitución de hipoteca, la cual nos viene a explicar cómo ha de quedar distribuido el costo que conlleva la elevación a público e inscripción de la escritura de préstamo, así como quién ha de asumir el coste de subsanaciones, modificaciones o cualesquiera otras operaciones que haya que hacer para que el préstamo y su garantía hipotecaria queden debidamente inscritos.
Como el lector podrá imaginar, lo que la cláusula en cuestión establecía en la inmensa mayoría de los casos es que todos los costes a los que hemos hecho referencia en el párrafo anterior tendría que asumirlos el prestatario, o sea, el cliente.
Sin embargo, el 23 de Diciembre de 2015 el Tribunal Supremo se pronunció indicando que el hecho de que la cláusula en cuestión atribuyera todos los costes de la operación al cliente era abusivo, y por tanto, nulo de pleno derecho, siendo que a partir de ese momento nos encontramos con numerosos pronunciamientos del Tribunal Supremo, Audiencias Provinciales y Juzgados de Primera Instancia que declaran nulas por abusivas las cláusulas contenidas en los préstamos que dicen que todos los costes de la operación van a cargo del prestatario.
¿Y qué es esto de la nulidad? ¿Qué tiene que ver con el plazo de prescripción para solicitar la devolución de los gastos?
Resumidamente, la acción declarativa de nulidad es aquella por la cual se solicita a un Juzgador que declare nulo -que elimine- cualquier acto, disposición o cláusula figurante en un contrato, texto normativo o resolución. En el presente caso, mediante la acción de nulidad lo que haríamos sería eliminar la cláusula inserta en nuestro contrato de préstamo y que refiere que todos los gastos han de ir a cargo del prestatario o cliente.
Eliminada la cláusula tendríamos que retrotraernos al momento de suscripción del contrato para ver de qué forma tendría que quedar repartido el coste de la escritura, debiendo ajustarnos a lo que dice la Ley.
En este sentido, la Ley nos dice una cosa para cada tipo de pago, pero en resumen nos viene a explicar que quien tiene que pagar los gastos hipotecarios es quien tenga interés en otorgar el préstamo, siendo que teniendo ambas partes interés -el banco porque tiene negocio a cuenta de prestar y el cliente porque quiere el dinero-, es lógico que ambas partes paguen proporcionalmente.
Así pues, declarada la nulidad de la cláusula de gastos, esta nulidad despliega una serie de efectos, a saber, la devolución de los importes que nunca tendríamos que haber abonado.
No hay plazo para la reclamación de los gastos
Entrando a lo que nos importa ahora, sucede que la acción de nulidad NO está sujeta a prescripción; es decir, podemos ejercitar la acción de nulidad sin que haya una fecha límite que nos lo impida. A este respecto, el criterio de los tribunales ha sido durante mucho tiempo el de sostener que la solicitud de devolución de los gastos hipotecarios es imprescriptible, habida cuenta que lo que se ejercita es una acción de nulidad.
Sin embargo, con el paso del tiempo las entidades bancarias fueron defendiendo que lo que realmente se ejercita son dos acciones diferenciadas, a saber, una acción de nulidad y otra de reclamación de cantidad dimanante de la acción de nulidad, de forma que, si bien la acción de nulidad efectivamente era imprescriptible, la acción de reclamación de cantidad sí que quedaba sometida al plazo de prescripción de CINCO años.
Así las cosas, surgió la cuestión de cuándo tenía que empezar a correr el plazo de prescripción de CINCO años para solicitar los gastos de constitución de hipoteca indebidamente abonados, siendo este extremo el que nos ha venido sembrando numerosas dudas, hasta que por fin, el día 25 de Abril de 2024 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dado una respuesta definitiva a esta cuestión.
Resolución del tribunal de justicia Europeo sobre la devolución de los gastos de hipoteca
Lo que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea nos ha dicho es que el plazo para solicitar la devolución no empieza a correr hasta que la Sentencia que declara nula la cláusula sea firme, lo que a todas luces significa que la acción es igualmente imprescriptible, por cuanto que, si la acción de nulidad es imprescriptible, y el plazo para solicitar la devolución de los gastos no empieza a correr sino cuando se declara la nulidad de la cláusula, estamos hablando de que la acción de devolución de cantidades tampoco prescribe, tal y como venían sosteniendo los Tribunales al inicio de este periplo.
Con esto queremos decir que, si por el lector no se ha realizado la reclamación de los gastos hipotecarios, indicarle que está a tiempo, siendo que en Muñoz de la Peña, tu despacho de abogados en Bilbao, estaremos encantados de atenderle y de sacar adelante su reclamación.
3 comentarios en «Novedades sobre la prescripción para reclamar los gastos hipotecarios»
Buenos dias: El dia 27 de Diciembre de 2024 Firme la DACCION EN PAGO de mi vivienda habitual por quedar en desempleo y no poder pagar la hipoteca.
En el año 2007 COMPRE LA VIVIENDA a los tres años me quedé sin trabajo y no pude hacer frente al pago de la hipoteca en el año 2017 me reclama el pago del prestamo HIPOTECARIO y el prestamo que inicialmente era de 114000 Eur paso a se de 180.000 eur.según el banco
Me obligaron a firmar la DACCION EN PAGO y me valorarron la vivienda en 180.000 eur, CUANDO EN SU DIA EL VLOR ERA DE 240.000 EUR Y SEGÚN LAS ECRITURA en caso de tasación por SUBASTA el vlor de la vivienda esta valorado..en 280.000 eur.
los gastos de notaria son de 5.000 EUR. las clausulas suelos eran 3.5% y techo 11%
Se puede reclamar toda esta serie de abusos por parte del BANCO
Estoy a tiempo o ha prescrito cualquie reclamacioón
Espero sus respuestas.
GRAAACIAS SALUDOS.
Daccion en pago año 2017 se puede reclamar gastos de hipoteca . intereses abusivos de prestamo hipotecario
Gracias.